Plany ogólne przed 31 sierpnia 2026 r. Ile gmin jest gotowych i co to oznacza dla wartości działek?

Źródło: krajowy rejestr zbiorów i usług danych przestrzennych EZiUDP (GUGiK), stan na 15.07.2026.

31 sierpnia 2026 r. to jedna z najważniejszych dat dla właścicieli gruntów, inwestorów i rzeczoznawców majątkowych. Po tym terminie możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy będzie zależała między innymi od tego, czy dana gmina uchwaliła plan ogólny oraz czy nieruchomość znajduje się w obszarze uzupełnienia zabudowy.

Sprawdziliśmy, jak wygląda zaawansowanie prac nad planami ogólnymi, na podstawie danych z krajowego rejestru zbiorów i usług danych przestrzennych EZiUDP, prowadzonego przez Główny Urząd Geodezji i Kartografii.

Ważne zastrzeżenie: rejestracja zbioru danych nie oznacza jeszcze, że plan ogólny został uchwalony. Dlatego w analizie rozróżniamy kilka etapów zaawansowania prac i nie przypisujemy gminom statusu, którego nie da się jednoznacznie potwierdzić w dostępnych danych.

Co zmieni się po 31 sierpnia 2026 r.?

Reforma systemu planowania przestrzennego z 2023 r. wprowadziła nowy dokument planistyczny: plan ogólny gminy. Docelowo zastąpi on studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz będzie podstawą między innymi do wyznaczania obszarów, na których można wydawać decyzje o warunkach zabudowy.

Obowiązujący termin został określony na 31 sierpnia 2026 r. ustawą z 30 kwietnia 2026 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw.

Dla właścicieli nieruchomości istotna jest przede wszystkim data doręczenia wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, a nie data wydania samej decyzji.

Wniosek doręczony gminie najpóźniej 31 sierpnia 2026 r. powinien zostać rozpatrzony według dotychczasowych zasad. Decyzja może zostać wydana również po tej dacie.

Od 1 września 2026 r. w gminie, która nie uchwaliła planu ogólnego, uzyskanie nowej pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy co do zasady nie będzie możliwe do czasu wejścia planu w życie. W gminach, w których plan ogólny już obowiązuje, nowe decyzje WZ będą mogły być wydawane przede wszystkim dla nieruchomości położonych w obszarach uzupełnienia zabudowy, z wyjątkami przewidzianymi w ustawie.

Jeżeli plan ogólny danej gminy wejdzie w życie przed 31 sierpnia, nowe zasady zaczną obowiązywać już od dnia jego wejścia w życie. Termin 31 sierpnia jest więc datą graniczną dla całego kraju, ale w części gmin zmiana może nastąpić wcześniej.

Trzy najważniejsze liczby

Na podstawie rejestru EZiUDP można wskazać trzy liczby opisujące różne etapy prac nad planami ogólnymi.

Około 123-125 gmin nie zarejestrowało jeszcze zbioru danych planu ogólnego

W przypadku tych gmin w krajowym rejestrze nie znaleźliśmy zarejestrowanego zbioru danych dotyczącego planu ogólnego.

Nie oznacza to automatycznie, że prace nie są prowadzone. Brak rejestracji jest jednak wyraźnym sygnałem, że gmina nie zakończyła nawet podstawowego etapu związanego z przygotowaniem i zgłoszeniem zbioru danych przestrzennych.

Na półtora miesiąca przed ustawowym terminem jest to grupa najbardziej narażona na opóźnienie.

2354 gminy zarejestrowały zbiór danych planu ogólnego

Odpowiada to około 95 proc. wszystkich gmin w Polsce.

Liczby tej nie należy jednak utożsamiać z liczbą uchwalonych planów. Zbiór danych może zostać zarejestrowany również wtedy, gdy dokument znajduje się dopiero na etapie opracowania. Przykładem jest analizowana przez nas pilotażowo gmina Kazanów: zbiór planu ogólnego został tam zarejestrowany, mimo że sam dokument nadal ma status projektu.

Liczba 2354 pokazuje więc przede wszystkim, ile gmin rozpoczęło formalne i techniczne przygotowanie danych planu ogólnego. Nie mówi natomiast, ile planów zostało już uchwalonych i weszło w życie.

138 gmin udostępnia plan przez działającą usługę przestrzenną

W 138 gminach znaleźliśmy działającą usługę przeglądania lub pobierania danych, na przykład WMS albo WFS, dzięki której można odczytać geometrię planu.

Publikacja działającej usługi przestrzennej jest znacznie bardziej zaawansowanym etapem niż sama rejestracja zbioru. Nadal nie jest jednak jednoznacznym dowodem, że plan został formalnie uchwalony i obowiązuje. Tę liczbę traktujemy jako dolną granicę.

Ilu gminom udało się już uchwalić plan ogólny?

Na podstawie samego rejestru EZiUDP nie da się tego wiarygodnie ustalić.

Wiemy, że 2354 gminy zarejestrowały zbiór danych, 138 gmin udostępnia dane przez działającą usługę, a około 123-125 gmin nie ma jeszcze zarejestrowanego zbioru. Liczba uchwalonych planów znajduje się więc pomiędzy 138 a 2354, ale ten zakres jest zbyt szeroki, aby na jego podstawie ocenić faktyczne zaawansowanie reformy.

Do jednoznacznego określenia statusu każdej gminy potrzebne jest zestawienie danych przestrzennych z informacjami z rejestru urbanistycznego, uchwałami rad gmin oraz publikacjami w Biuletynach Informacji Publicznej.

Dlatego nie podajemy jednej liczby uchwalonych planów, dopóki nie będzie można jej potwierdzić dla każdej gminy według tej samej metody.

Tempo nowych rejestracji wyraźnie spadło

Sama informacja, że około 95 proc. gmin zarejestrowało zbiór danych, może sprawiać wrażenie, że reforma jest niemal zakończona. Inny obraz wyłania się po przeanalizowaniu dat rejestracji.

Liczba zbiorów planów ogólnych rejestrowanych w kolejnych kwartałach wygląda następująco:

2023 Q4:  15   ▏
2024 Q1: 246   ██████
2024 Q2: 409   ██████████▌
2024 Q3: 501   █████████████
2024 Q4: 547   ██████████████   szczyt
2025 Q1: 273   ███████
2025 Q2: 138   ███▌
2025 Q3:  65   █▌
2025 Q4:  72   █▒
2026 Q1:  50   █▎
2026 Q2:  38   █             ostatni pełny kwartał

Najwięcej zbiorów zarejestrowano w czwartym kwartale 2024 r., czyli 547. W drugim kwartale 2026 r., ostatnim pełnym kwartale objętym analizą, było ich już tylko 38. To ponad czternastokrotny spadek względem szczytowego okresu.

Większość gmin rozpoczęła więc prace stosunkowo wcześnie. Pozostała jednak grupa około 123-125 gmin, które nie mają jeszcze zarejestrowanego zbioru. Przy obecnym tempie trudno zakładać, że wszystkie zakończą procedurę przed 31 sierpnia.

Nie oznacza to, że większość gmin nie zdąży. Ryzyko dotyczy przede wszystkim stosunkowo niewielkiej, ale istotnej grupy gmin znajdujących się na najwcześniejszym etapie prac. Dla położonych w nich nieruchomości może to oznaczać okres przejściowej niepewności planistycznej.

Zarejestrowane zbiory w poszczególnych województwach

Najwięcej zbiorów planów ogólnych zarejestrowano w województwach o największej liczbie gmin.

Danych tych nie należy interpretować jako rankingu zaawansowania województw. Województwo mazowieckie ma najwięcej zarejestrowanych zbiorów przede wszystkim dlatego, że ma najwięcej gmin. Rzetelne porównanie regionów wymaga zestawienia z liczbą gmin ogółem w każdym województwie, na podstawie aktualnej bazy TERYT lub Państwowego Rejestru Granic.

Co to oznacza dla wartości działki?

Zmiana ma szczególne znaczenie dla działek, które:

• nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;
• nie mają obowiązującej decyzji o warunkach zabudowy;
• leżą w gminie, która nie zdąży uchwalić planu ogólnego;
• mają być w przyszłości zabudowane albo sprzedane jako grunt inwestycyjny.

Wniosek o warunki zabudowy doręczony gminie do 31 sierpnia 2026 r. będzie jeszcze rozpatrywany na dotychczasowych zasadach. Po tej dacie, w gminie bez obowiązującego planu ogólnego, wydanie nowej pozytywnej decyzji WZ będzie co do zasady niemożliwe do czasu uchwalenia i wejścia w życie tego planu.

Sama nieruchomość oczywiście się nie zmieni. Nadal będzie miała tę samą powierzchnię, dostęp do drogi, uzbrojenie, klasę gruntu i otoczenie. Może jednak czasowo utracić realną możliwość rozpoczęcia procesu inwestycyjnego. To z kolei wpływa na atrakcyjność dla kupujących, czas potrzebny do rozpoczęcia inwestycji, ryzyko po stronie inwestora, dostępność finansowania, możliwą do uzyskania cenę i wartość przyjmowaną w procesie wyceny.

Status planistyczny gminy przestaje więc być wyłącznie formalną informacją w dokumentacji nieruchomości. Staje się jednym z czynników wpływających na jej wartość i płynność rynkową.

Dwie podobne działki, położone po przeciwnych stronach granicy gminy, mogą znaleźć się w zupełnie odmiennej sytuacji. W jednej gminie plan ogólny może już obowiązywać, a działka może leżeć w obszarze uzupełnienia zabudowy. W drugiej prace mogą być na wczesnym etapie, co na pewien czas zamknie drogę do uzyskania nowej decyzji WZ.

Z punktu widzenia wyceny i decyzji o zakupie nie wystarczy więc ustalić, czy działka jest dziś objęta MPZP. Trzeba również sprawdzić:

• czy gmina uchwaliła plan ogólny i kiedy plan wszedł lub ma wejść w życie;
• czy działka znajduje się w obszarze uzupełnienia zabudowy;
• na jakim etapie jest procedura planistyczna;
• czy dla działki złożono już wniosek o wydanie decyzji WZ i czy istnieje decyzja ostateczna.

Dlaczego w różnych zestawieniach pojawiają się różne liczby?

W obiegu funkcjonują różne wartości opisujące zaawansowanie reformy i zwykle nie da się ich porównywać wprost, bo opisują różne etapy procesu: plan zarejestrowany, plan w opracowaniu, plan uchwalony, plan obowiązujący albo plan opublikowany w działającej usłudze przestrzennej.

Każda z tych definicji daje inną liczbę i żadna z nich nie jest "błędna", dopóki wiadomo, co dokładnie mierzy. Problem zaczyna się wtedy, gdy jedna liczba jest przedstawiana bez definicji.

Dopiero połączenie rejestru urbanistycznego, rejestru EZiUDP, uchwał rad gmin i publikacji w BIP pozwoli zbudować jednoznaczne zestawienie statusu wszystkich gmin. Do tego czasu bezpieczniej jest podawać kilka mierzalnych etapów zaawansowania niż jedną liczbę o niejasnym znaczeniu.

Metodyka

Wszystkie liczby pochodzą z oficjalnego rejestru zbiorów i usług danych przestrzennych EZiUDP, prowadzonego przez GUGiK. Dane pobraliśmy dwukrotnie i niezależnie, 14 i 15 lipca 2026 r. Liczba zarejestrowanych zbiorów była w obu pobraniach identyczna, a liczba działających usług nieznacznie wzrosła, dlatego podajemy nowszą wartość. Liczbę gmin w Polsce przyjmujemy jako około 2477; dokładne udziały procentowe wymagają aktualnej migawki bazy TERYT. Czego nie da się dziś jednoznacznie ustalić dla pojedynczej gminy, oznaczamy jako nieznane i nie zgadujemy.